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  • 产品名称:河内房产越南价值_中国房产行情相关-首望商务咨询有限公司
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  • 更新日期:2021-04-21
产品说明

河内是2020年ZUI值得期待的房地产市场(上篇)越南简史以及河内的定位

DWELL首望·2020-07-06 10:17

越南的整体情况和房地产市场我们之前有所涉及, 但为什么一直说河内是ZUI值得期待的房地产市场?接下来让我们用两篇的篇幅来聊聊:一篇软性,讲讲越南的简史,河内的定位;一篇硬核,用数据来论证我们对河内房地产市场的判断。

越南国土狭长,33万平方公里的面积却拥有绵延3260公里的海岸线。

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现在中南半岛的各国领土

越南的两个主要的经济区域:红河三角洲(河内所在)以及湄公河三角洲(胡志明所在)因为有利的地形发展形成了今天繁华的城市规模和经济体量。

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从人口热力图上看越南的红河及湄公河三角洲人口聚集程度

既然谈到城市规模和经济总量,为什么越南不选择更胜一筹的胡志明为首都,而选择河内?

这就要追溯到越南形成今天这个领土规模所经历的历史沿革过程。长话短说,从秦始皇统一六国之后长达一千多年的时间里,越南中北部一直是中国各朝代(汉朝、东吴、晋朝、南朝、隋朝、唐朝、南汉)的直属领土。公元10世纪中国五代十国时期,越南(当时叫安南)才正式成立独立的封建王朝。

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西面是长山山脉,东面是海,北部难攻,想要扩张只能南进

公元前192年左右成立的占婆就成了越南的目标,一直到1471年,越南用了五个多世纪终于攻下占婆。

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图中绿色部分即为占婆

ZUI丰沃的湄公河三角洲是南扩的下一个目的地,1698年,阮氏家族出兵吞并下高棉(今湄公河三角洲),奠定了当代越南的版图。

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现在胡志明市所在的湄公河三角洲冲积平原可以说是越南ZUI肥沃的土壤,至今为止越南这个人口接近1亿的国家依旧是重要的大米出口国,这和湄公河有紧密的联系之后的历史车轮走向相信大家都比较熟悉,法国殖民的战火烧到了东南亚,老挝、柬埔寨、越南三国为基础重组了“法属印度Zhina联邦”。西贡(今胡志明市)也就是在这时得到了经济上长足的发展。

1954年7月21日,有关结束越南、老挝、柬埔寨Battle的印度Zhina问题的《日内瓦协议》签署规定,越南以北纬17度为界,南北分治,北方由胡志明领导。

之后美国撕毁了《日内瓦协议》,取代法国在越南南方的地位,随后越南Battle爆发, 随着《巴黎协定》签订,美国撤出。1975年西贡被北越占领,第二年南北统一,成立“越南社会主义共和国”。由交趾一步步发展到今天的越南,河内市作为历代都城一直能找到中国传统文化的影子,这也影响着河内人民的价值观。

如果你来到河内,除了语言之外并没有太多出国的陌生感,河内也有清明节、端午节、中元节、中秋节、重阳节、春节等。与中国人一样,阴历的春节是一年之中ZUI盛大的节日。

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摊位都在出售春节期间悬挂的彩灯和装饰物

时至今日,纵然胡志明市在经济发展上早已成为越南国内的No.1大城市,但在越南官方的眼中,胡志明市终究只是一个经济城市,河内这个有着1000多年历史的城市才是名副其实的首都,是越南文化和Political的中心。数不清的Central和地方企业也都将总部设在河内。

伴随着周边产业集群爆发性增长带来的经济跃升,河内的景观也正在发生着翻天覆地的变化,近几年的基础设施升级、公共交通系统的建立和完善,新CBD的崭新规划,人口的大规模涌入都会催生JI大的住房需求。

房地产的升温只在朝夕。

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上一篇文章我们让大家对河内的历史有了简单的了解,这一篇我们聊聊河内的房地产市场 在谈论房地产的时候,ZUI重要的考量因素始终是位置,下图把河内各个区域所对应的住宅类型和定位做了一个细分,方便大家在选择投资物业的时候做个考量。        有了位置的概念,我们觉得接下来的一点要素,也是考量地产市场健康与否的关键指标:     供应量和去化率: 简而言之,就是供需关系,我们参考了知名地产研究机构的一些图标,来说明一下河内的公寓市场供需:    根据JLL的数据,自2013年以来,河内市场的公寓数量累计约为24万套,这24万套公寓中,80%以上的公寓为中端及经济适用房,对于一个常住人口800万,实际人口破千万的首都城市,对于一个人口密度高达1979人/KM²的地区(北京2018年为1313人/KM²),24万套公寓理论上显然是不够的。实际情况也确实如此,2019年河内市场总共新增37,700套公寓,总共销售了39,300套公寓。显然,2019年的河内地产市场,是供不应求的市场。     价格: 无论是自住,还是投资,价格一直都是大家关心的重要指标之一,那河内的房价到底处于什么水平呢?        我们普遍把河内的住宅市场由价格从高到低,划分为了Advance(奢华)公寓,中级公寓以及经济适用房。根据太平戴维斯的数据,Advance(奢华)公寓2019年的平均价格为7000万越南盾/㎡(约3000美元/㎡),中端公寓的均价为3500万越南盾/㎡(约1500美元/㎡),经济适用房的均价为2200万越南盾/㎡(约950美元/㎡)。根据两大机构的数据显示,自2013年起,中低端的房价增长率维持在3%-5%/年,Advance住宅因为供应量的稀缺,增幅略高于中低端住宅,达到4%-8%/年。     出租: 大部分的看客在河内买了房,都是用作投资,那投资除了房价的稳定及增值,租金回报也是个考量因素。 根据太平戴维斯的数据,河内公寓的租金价格从US$ 13/㎡/月 – US$ 32/㎡/月不等,一般的回报率可达到5%/年以上。由于市场上的公寓处于供不应求的状态,本地买家多为改善型刚需,所以可出租的房源就整个河内市场而言不多,租住公寓的客群也多为海外派驻越南的高管,外籍人士以及越南本地的高收入群体,租客受教育程度及素质高于平均水平。     河内作为首都,也作为越南北部ZUI知名的城市,河内房产越南价值,2019年有530万外国人到访,从而也带动了当地酒店业及酒店式公寓的发展。短租也成为了众多公寓买家的选项之一。   根据太平戴维斯的数据显示,河内酒店式公寓的平均入住率达到了80%以上,即使是低端的酒店式公寓,月租金也能达到US$ 900/月(US$ 13/㎡*70平米)。 CBRE的数据也佐证了这一观点。下图中可以看到酒店式公寓的平均租金为US$30/㎡/月,且平均的入住率均在80%以上。        今天就给大家简单阐述了一下河内地产市场的三要素,希望能在投资选择上,帮助到各位看客。 关注我们的微信公众号,即可获取ZUI新越南资讯! 利率降,房价涨,这是真的吗? 由于越南的房贷利率,降到了近20年来的历史低位,这将会是越南房价增长的一个爆发点,各种缘由,我们通过对比来深入了解一下。 在开始分析之前,我先跟大家阐明,重申一个观点:房贷——是绝大多数普通人,可以借到的ZUI便宜的长期Gao e贷款,没有之一。 有了这个共识,并且大部分曾经秉持全款买房,不给银行送钱,又不止一次的暗自懊恼后悔,为什么当时不多贷款,不多买房,错失房价增长红利的普罗大众(包括我自己),可能会对接下来的文字,河内房产越南价值,更加感同身受。 越南ZUI近一段时间,存款利率降到了6%以下,当然房贷利率也相应的调整到了7%左右。让我对河内的房价增长,又一次充满了期待。 之前一直说河内作为首都,和越南No.1大城市,经济中心—胡志明市的房价差距太大,这个剪刀差会在未来被逐渐缩小,并且接近甚至持平,河内房产越南价值,这是我们持续看好河内房产增值的基础。 现在持续的降息,通俗的理解,就是政府鼓励人民不要存钱,要尽量多的花钱,要增加内需提振经济,同时可以用低成本借钱来花。注意,低成本,可能ZUI低的借贷成本就是房贷了。 假如时光倒流二十年,我们在现实中“穿越”一下,看一看一些数据的对比: 按照专业统计网站的数据,越南目前的人均月收入差不多300美金,相当于中国奥运年前后的同等水平(2005-2011年)。那一年,北京的四合院还不要过亿,北京的商品房均价,大约12,500元/㎡,熟悉的2000美金/㎡的均价,是不是“昨日重现”了? 我们再看看当年的贷款利息,跟今天的越南,有没有可比性? 中国的房贷利率,从2005年到2011年的阶段,基本上在5.5%/年-7.5%/年这个区间徘徊,08年中国成功的办了奥运会,世界经历了“次贷”,出于宏观调控的原因,贷款利率的波动也在预料之中。同时我们也可以看到,1998到2008这房地产的No.1个“黄金十年”,银行的贷款利率从10% /年,逐步降到了5.5%/年。 看看越南的银行贷款利率变动图,从2011年到目前,是否依然似曾相识?从16%的年化贷款利率降到了8%以下,这不是单纯数字意义上的变化,更深层次的变化,是引导消费习惯的转变。 当资本市场集体进入印尼,菲律宾,柬埔寨,设立各种小贷公司收割消费红利的时候,越南在东南亚各国中始终是一片“净土”,因为越南人已经习惯了高居不下的贷款利息,大部分人没有冲动消费的“激情”;但是这两年的情况不一样了,人们在谈论股票投资,首望商务咨询有限公司,河内房产越南价值,首望商务咨询有限公司,买卖土地的同时,我们发现小贷门店开始多了起来,大街上的F88,easymoney的小额抵押贷款的门店,偶尔还会门庭若市,大家的消费习惯,对于借贷的理解,开始转变了,可能利率下降,降到了可负担的水平,是一个重要的因素。 我们还发现,对于房地产市场,越南的敏感度和发展的步伐,其实一直都是快速且efficient的。这一年来,由于房贷利率的下降,已经有先行者开始做起了贷款中介的业务,Homebase这家网站已经拿到了硅谷和越南本地基金的投资,Jackby, onehousing也是致力于提供给本地购房者一站式贷款服务的中介机构,这些机构的兴起与壮大,一方面让本地买家对于按揭贷款有了更深入的理解,促进其传统思想的转变;另一方面,把越南冗长复杂的贷款程序,交由中介来进行简化和筛选,让符合条件的买家更容易的获得贷款。 房贷利率下降,内需的潜力被充分挖掘出来了,那对房价的影响真的巨大吗?我们来看China房价的变化,下图是中国平均房价每年的涨跌情况,从2005年到2011年开始,几乎每年都是10-20%的涨幅,2010达到了近20年来的ZUI高涨幅——一年涨了25%。 都说越南好像十五二十年前的中国,看完上述的数据,是不是真的有“穿越”的感觉?假如时间回到2010,各位看客的梦想清单里,有没有“多买房”这个选项?

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